Le développement hôtelier en Afrique : un formidable potentiel de rendement pour les investisseurs

Publié en 2015, le dernier rapport semestriel d’Hotel Partners Africa mettait l’accent sur l’immense opportunité que l’Afrique Subsaharienne représente pour les investisseurs dans le secteur de l’hôtellerie. Il faisait écho en cela à bon nombre de rapports déjà produits par toute une série de professionnels et chercheurs éminents. Tout le monde connaît le formidable potentiel du continent africain, lié à l’explosion de sa population, à son profil démographique et à son exceptionnelle richesse en matières premières. L’insuffisance des hébergements hôteliers sur le continent crée au demeurant l’une des meilleures opportunités au monde pour l’investissement immobilier. Afin de replacer cette opportunité dans son contexte, il convient de mettre en lumière certaines réalités essentielles. Aux États-Unis, où le marché de l’hôtellerie est l’un des plus avancés au monde en termes de maturité, on compte environ, pour un million d’habitants, 15 000 chambres d’hôtels affiliés à une chaîne. Dans l’ensemble de l’Afrique Subsaharienne, ce chiffre n’est que de 89 chambres par million d’habitants, soit 168 fois moins. Ne serait-ce que du seul point de vue de l’offre, les opportunités sont déjà colossales.

Mais ce n’est pas l’unique raison pour laquelle la promotion hôtelière offre de si belles opportunités aux investisseurs. Dans l’ensemble de l’Afrique Subsaharienne, les pouvoirs publics sont souvent particulièrement désireux de favoriser la promotion immobilière en matière hôtelière. Certaines voix ont pu s’élever par le passé pour demander dans quelle mesure cette volonté presque intuitive de favoriser un tel développement coïncidait bien avec les intérêts du pays. Pour ma part, je soutiens néanmoins que la promotion hôtelière est extrêmement favorable au développement d’une économie émergente, dans la mesure où elle entraîne pour le pays de nombreux effets vertueux, aussi bien matériels qu’immatériels.  

Attractivité, emploi, formation professionnelle

Parmi les nombreux avantages que présente un hôtel de rang international, l’un des plus évidents –qui est pourtant trop souvent oublié – c’est le service hôtelier en lui-même. La présence d’un hôtel appartenant à une grande chaîne internationale connue incite les investisseurs étrangers à venir découvrir le pays et les opportunités d’investissement qu’il peut offrir, dans tous les domaines. Il est clair que, sans cette possibilité de se rendre compte par soi-même des occasions présentes sur le terrain, l’investissement étranger tend à rester limité. On rappelle souvent que lorsque le gouvernement tanzanien a décidé d’investir dans l’hôtel Kempinski de Dar es Salaam, l’investissement étranger dans le pays a doublé dans l’année qui a suivi son inauguration. Un autre atout majeur d’un tel établissement tient à la quantité et la nature des opportunités d’emplois qu’il peut offrir. En Afrique, les hôtels font généralement travailler entre un et cinq salariés par chambre, voire davantage pour les établissements plus petits et plus luxueux. Le taux d’emploi y est habituellement plus élevé que dans les autres régions du globe, à l’exception de l’Asie. Ainsi, un hôtel de 200 chambres peut aisément fournir à lui seul 300 à 400 emplois directs, sans compter l’emploi indirect induit dans des services comme les taxis ou parmi les fournisseurs de l’établissement.

Un hôtel présente en outre la particularité unique de pouvoir recruter une main d’œuvre non qualifiée, à laquelle il apporte ensuite une formation, offrant de ce fait à chacun des possibilités très concrètes d’amélioration sur le plan personnel (et donc financier). Un employé peut ainsi débuter à la plonge et, sur ses propres mérites, bénéficier d’une promotion pour continuer ensuite sa progression jusqu’aux équipes dirigeantes. Dans un pays en développement où le système éducatif n’offre pas assez d’opportunités, ces possibilités d’évolution sont très appréciées par les populations locales et, en toute logique, par leurs représentants politiques, dont le rôle est d’incarner et de défendre au mieux leurs intérêts.  

Un « coefficient multiplicateur » élevé sur les revenus générés par l’activité

Pour être en mesure de gouverner efficacement un pays, les pouvoirs publics ont besoin de recettes fiscales. Bien entendu, la collecte de l’impôt ne garantit nullement que ce dernier sera dépensé à bon escient, mais il n’existe a contrario aucun moyen d’améliorer les conditions d’existence de la population sans recettes fiscales. Or le secteur hôtelier offre aux pouvoirs publics des sources de revenus nombreuses et variées : frais de visas acquittés par les clients de l’hôtel à leur entrée dans le pays, impôt sur le revenu de tous les salariés de l’établissement, droits de douanes prélevés sur les importations nécessaires à l’activité opérationnelle, impôt sur les sociétés – sans oublier les taxes de séjour et la TVA. Il existe en outre, tout au long du processus de réalisation du projet hôtelier, de nombreuses autres occasions de prélever des commissions en amont : taxes sur les importations de matériaux de construction, impôts sur le revenu des ouvriers du bâtiment ou encore impôt sur les sociétés acquitté par le promoteur immobilier. Au vu des nombreuses opportunités d’accroître les recettes fiscales, il n’est guère étonnant que certains gouvernements, peut-être plus visionnaires, proposent aux promoteurs hôteliers des mesures d’incitation fiscale visant à garantir qu’ils trouveront dans ces opérations une rentabilité suffisante pour consentir aux investissements initiaux. Le secteur du tourisme et des voyages présente l’un des « coefficients multiplicateurs » les plus élevés sur les sommes générées par l’activité. Un dollar de revenu hôtelier produit au total sept dollars, soit un coefficient supérieur à celui de n’importe quel autre secteur d’activité. Le World Travel & Tourism Council estime en outre que, pour tout dollar généré directement par l’activité hôtelière, 3,20 dollars supplémentaires sont produits de façon indirecte dans les services associés. En outre, la présence d’un hôtel proposant des prestations haut de gamme peut améliorer la manière dont un pays est perçu à l’étranger, lui conférant un prestige qu’aucun autre type d’immobilier commercial ne peut offrir. L’ouverture du Sheraton d’Addis-Abeba, par exemple, a beaucoup fait pour l’image de la ville, rehaussant son prestige à des niveaux jamais atteints auparavant. Des hôtels appartenant à un label reconnu vont en outre attirer les visiteurs étrangers, que ce soit pour le tourisme ou pour les affaires. « Construisons, et ils viendront » est bien une maxime de l’industrie hôtelière (et pas seulement une formule hollywoodienne, entendue dans des films sur le baseball et les stades qui lui sont destinés).  

Des délais longs et coûteux

Quels sont alors les obstacles ? Pourquoi si peu d’hôtels voient-ils le jour chaque année, alors que le champ des possibles est en apparence infini ? 248 hôtels « de marques » étaient officiellement en construction en 2016. Cependant, pour cette même année, seuls 18,7% d’entre eux ont été inaugurés dans les délais prévus en Afrique Subsaharienne.

Une étude conduite en début d’année par Hotel Partners Africa sur les établissements effectivement construits dans un certain nombre de villes clés révèle que les retards d’ouverture sont en moyenne de 4 ans pour l’ensemble de l’Afrique Subsaharienne. Cette moyenne atteint 7 ans à Lagos et 5 ans à Lukasa, contre 4 ans à Addis-Abeba, Kigali et Kampala, 3 ans à Accra et Dar es Salaam, ou encore 2 ans à Nairobi et Abidjan. Ces dépassements de délais coûtent cher – sachant que le retour sur investissement pour une opération immobilière de ce type diminue rapidement en cas de retards. Dans l’un des projets cités par exemple, la rentabilité a ainsi chuté d’un TRI de 15% (hors recours au crédit) à un TRI de 7%, à cause d’un retard de 4 ans. Ces délais s’expliquent par différents facteurs, et notamment par des problèmes dans la programmation immobilière ou la passation des marchés, les blocages de certains approvisionnements dans les ports, et la difficulté à trouver des sous-traitants suffisamment bien formés. Pour réduire au minimum, voire faire intégralement disparaître ces retards potentiels, il n’y a pas d’autre solution que de disposer d’une équipe expérimentée, maîtrisant toutes les étapes du développement immobilier. Le problème, c’est que les prestataires peu qualifiés et inexpérimentés sont souvent aussi les moins chers. Les investisseurs à courte vue sont sensibles à des prix attractifs, sans prendre conscience que ces choix finiront par leur coûter très cher à long terme. Pourtant, des sociétés comme HotelSpec se monteront tout à fait prêtes à accompagner les promoteurs et à intervenir en tant que représentant du propriétaire, afin de s’assurer que le développement du projet entrera bien dans les délais et le budget impartis. Elles proposent en même temps des services d’approvisionnement et de recrutement des prestataires, qui vont sensiblement réduire le risque pendant toute la phase de développement immobilier du projet.  

L’étude de faisabilité : une dépense très rentable

Une autre difficulté majeure de ces projets réside dans le manque d’orientations de départ précises et dans l’insuffisance des diligences préalables. Une étude de faisabilité est en effet indispensable non seulement pour assurer le financement ou attirer un opérateur de qualité, mais aussi pour garantir que le site sera exploité au maximum de son potentiel. Il n’y a pas lieu de construire un hôtel de luxe de 400 chambres si le marché réclame plutôt un établissement intermédiaire de 200 chambres, qui assurera une rentabilité bien supérieure. Pour un coût pouvant aller de 30 000 à 40 000 dollars, l’étude de faisabilité permettra en règle générale d’éviter des erreurs nettement plus onéreuses. L’intervention de la société W Hospitality Group a par exemple permis de réduire le coût de construction d’un projet de 30%, tout en accroissant sa valeur finale de pas moins de 20 millions de dollars, avec à la clé, pour les investisseurs, un rendement de 40% en incluant l’endettement. Cette forme-là de conseil rapporte toujours bien davantage que ce qu’elle coûte, y compris lorsqu’elle conclut qu’il est préférable de renoncer purement et simplement au projet. La principale cause de retard n’en reste pas moins le manque d’argent. Beaucoup de projets subissent des retards parce que le propriétaire n’a tout simplement pas les fonds nécessaires à la poursuite de leur développement. En matière de promotion immobilière, il est traditionnellement difficile d’obtenir des financements. Face à des taux généralement élevés et des maturités courtes, un promoteur doit impérativement savoir attirer des financements compétitifs s’il ne veut pas voir la rentabilité de son projet fondre sous l’effet du coût du crédit. Il peut cependant compter en la matière sur des sources de financement fiables, parmi lesquelles on peut citer Proparco, l’IDC, la DEG ou d’autres institutions de financement du développement (IFD). A condition d’approcher les bailleurs dans les règles, il est possible d’obtenir des conditions favorables permettant d’améliorer la rentabilité globale du projet. Il faut dialoguer avec le prêteur, comprendre ce dont il a besoin pour permettre au projet d’avancer (en général et a minima, une bonne étude de faisabilité et un contrat de gestion de l’établissement avec un opérateur respecté), et s’assurer que le projet comme les équipes sont présentés sous un jour favorable (et nous entendons par là l’utilisation d’un format de présentation apprécié par les banques – pas la dissimulation de la réalité !). Il faut aussi veiller au respect d’une totale transparence, sur tous les points, y compris celui des risques encourus, afin de se montrer réaliste et crédible. Aucun projet de ce type n’est dépourvu de risques : si l’initiateur n’est pas en mesure de les identifier, les bailleurs ne le prendront pas au sérieux en tant qu’investisseur ou promoteur. Dans l’ensemble de l’Afrique Subsaharienne, l’immobilier hôtelier offre aux investisseurs d’excellents rendements potentiels, à condition de savoir éviter les nombreux obstacles rencontrés par beaucoup de promoteurs. Dans la mesure où ces projets répondent en général aux enjeux politiques des autorités régionales et de l’État, ils ont de bonnes chances d’être accueillis favorablement. Il est donc essentiel d’éviter soigneusement les écueils potentiels, pour assurer la maximisation des effets vertueux du développement hôtelier, en termes de retour sur investissement, d’emploi, de recettes fiscales et de prestige.